小規模ながら、賃貸物件で年金プラスアルファの収入を仕込んでいます。自己資金で購入した物件が6室。ローンで購入した物件が4室。
ローンの金利は0.9～1.5％（偶然、この金利で借りることができました）
ここで、問題です。 （計算を簡単にするために数字は仮です。）
■ ローン残高 2000万円 金利1％ 毎月返済10万円（19年ローンですね）
手元に一時的な収入が200万円あったら
１ ローンを繰り上げ返済する。
２ 利回り3％を狙って投資する。
どちらを選ぶべきでしょうか？
本来は毎月複利で試算すべきですが、シンプルにするために１年に１回120万円返済することにしてエクセルにいれてみました。
どん！
１年目 残高2000万 返済120万 金利20万
２年目 残高（2000+20-120）＝1900万円 返済120万 金利19万が翌年へ
３年目 残高（1900+19-120）＝1799万円 返済120万 金利17.9万が翌年へ
となってこのままエクセルを伸ばしていくと、
19年目で完済し、返済した総額は 2199万円
一時収入200万円を1年目に繰り上げ返済した場合、毎月返済額10万のままだと
17年目で完済、返済総額 2162万円…36万円減りました
返済期間を同じにすると 毎月返済額が9万円になり
19年目で完済、返済総額 2181万円 18万円減りました。
かたや、200万円を利回り3％で投資すると
19年で 351万円になり 151万増えました。
繰り上げ返済すると36万のインパクトに対し、投資は151万のインパクト。
ローンの年利1％に対し、投資の利回りが3％なので、投資が有利なのは当たり前です。投資の利回りを1％で試算すると 42万円のインパクトです。ただし、42万円には所得税、住民税がかかりますので手元に残るのは30万円前後です。
ということは 同じ1％だと 繰り上げ返済が有利ですが、ローンの金利を上回る利回りの投資先があれば、投資したほうが有利になる。 という結論が出ました。
当たり前ですね。ごめんなさい。でもローン金利を上回る投資先はどこにあるのでしょう？ 金利が高いとリスクも高いのは当たり前。なるべく低リスクで高リターンのものを選びたいですね。プ～タロウはまだ「これだ！」というものには出会っていません。
もう一つ、上の試算でわかること、繰り上げ返済をするなら、毎月返済額は変えずに、期間短縮しないと得にはならない。ということです。
ローンの金利って、借入期間が長いほど、支払っている金利の総額が増える。ってこれも当たり前ですが、なんとなく、長期で借りたほうが毎月の返済額が少なくなるので得した気分になりませんか？ これ意外とわかっているようで気づいていないポイントだと思います。金融機関は借り手が借金をするという気持ちのハードルを下げるために
長期にして返済額を低く抑えた試算ですすめてきます。
金融機関にとって、一般の住宅ローンは担保もしっかりしている低リスクのビジネスで、しかも長期だと金融機関の収入も増えるので、返済額を抑えた長期のローンは金融機関にとっていいことづくめ、逆から見ればあまりお得じゃないのかも…。
でも、別に投資より繰り上げ返済をしたくなる要素はほかにもあるのです。
それはまたの機会に… やりたいことがやりたいプ～タロウでした。
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